아파트 매매 계약 시 중대하자 특약사항 검토 방법

안녕하세요. 지헌의 임대환 변호사입니다. 📌 1. 특약 1 문구가 갖는 함정과 보완 “현 시설물 상태에 매수인 현장확인 후 매매한다”는 문구만 두면, 나중에 누수·결로·배관부식처럼 눈에 안 보이는 하자까지 “봤어야 한다”는 주장으로 번질 수 있습니다. 다만 법원은 통상 이 문구만으로 모든 하자책임이 면제된다고 단정하지는 않지만, 분쟁 시 불필요한 다툼거리가 됩니다. “현장 확인은 육안으로 확인 가능한 범위에 한함” “매도인은 누수·결로·배관·전기·방수 관련 하자와 수리이력, 민원 여부를 알고 있는 범위에서 서면으로 고지한다”를 추가해 두시는 편이 안전합니다. 📌 2. 특약 3은 수정이 필요합니다 “잔금일 이전은 매도인, 이후는 매수인”은 매우 매도인 쪽 표현입니다. 하자담보책임은 원칙적으로 ‘매매 당시 이미 존재한 하자’가 기준인데, 잔금일을 기준으로 잘라버리면 원래 매도인이 부담할 사안을 매수인에게 떠넘기는 해석이 나올 수 있습니다. 수정안으로는 “매매계약 체결일 이전부터 존재한 하자(숨은 하자 포함)는 매도인이 책임” “잔금 후 ○개월 내 발견된 누수 등 중대하자는 매도인이 보수 또는 비용 배상”처럼 기준을 바꾸는 방식이 좋습니다. 📌 3. 인테리어 예정이라면 증거를 먼저 확보하셔야 합니다 화장실 공사 후 누수가 생기면 매도인은 ‘공사로 발생’이라 주장하기 쉽습니다. 계약 전후로 누수탐지·열화상 점검, 천장/벽/욕실 하부 사진·영상, 관리사무소 누수이력 확인을 해두시고, 공사 전 상태를 기록으로 남기셔야 합니다. 📌 4. 계약서 문구는 현장에서 바로 정리하시는 게 핵심입니다 내일 계약이라면 제가 보내드릴 수정 문구로 바로 반영 가능하니, 등기·중개대상물설명서·특약 원본을 들고 법률사무소 지헌으로 오시면 계약 전 30분 내로 위험 조항을 정리해드리겠습니다. 구체적인 사실관계 및 자료를 함께 확인하면 보다 정확한 방향제시가 가능할듯 합니다. 필요하시면 편하게 문의해주세요!