오피스텔 전입신고 불가 시 보증금 리스크와 대처 방법

안녕하세요. 부동산 및 임대차 전문 변호사 법무법인 영민 김용현 변호사입니다. 1. 2~3천만 원 보증금, 변제받지 못할 리스크는 어느 정도인가요? 임차인이 임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있어야 하고, 이를 위해 전입신고가 반드시 선행되어야 하므로 전입신고를 하지 못하는 오피스텔의 경우 새로운 소유주에게 권리를 행사하거나 경매 상황에서 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 없기 때문에 보증금을 반환 받지 못할 위험성이 매우 높습니다. 2. 보증금 미반환 시, 월세 안 내고 계속 거주할 수 있나요? 일단 단순한 보증금 미반환의 경우 동시이행관계에 있는 임대목적물의 인도는 거부할 수 있지만 해당 임대목적물을 계속 사용수익하기 위해서는 월세를 지급하셔야 합니다. 그리고 경매 등으로 인해 제3자에게 소유권이 이전되는 경우 앞서 말씀드린 대향력의 부재로 인해 대항할 수 없기 때문에 경매 낙찰자의 퇴거 요구에 응할 수밖에 없는 상황입니다. 3. 전입신고 외 다른 안전장치가 있나요? 전입신고를 대체할 수 있는 가장 확실한 방법은 전세권 설정등기입니다. 전세권은 등기부등본에 공식적으로 기록되는 강력한 물권으로 이를 설정하면 전입신고나 확정일자가 없어도 대항력과 우선변제권이 확보되며 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우 별도의 소송 없이도 전세권에 기하여 직접 경매를 신청할 수 있습니다. 다만, 전세권의 경우 전세권설정 비용이 들고 임대인의 동의가 필요하다는 단점이 존재합니다. 위 답변은 의뢰인님의 질문에 기반한 일반적인 답변으로 더 구체적인 답변이 필요하거나 변호사의 조력이 필요한 경우 상담 신청 해주시면 상세히 안내드리고 또 필요한 조력을 해드리겠습니다. 무더운 날씨 온열질환 등 건강 조심하시길 바랍니다. 감사합니다.